关于房地产市场发展情况调查报告

随着我县经济的快速发展，居民生活水平日益提高，住宅消费巳成为民众的首选。目前，我县商品住房建设进入高潮，县城区涌现了玉府佳园等较高档次的住宅小区，房地产业已成为我县经济快速发展的支柱产业之一。为促进我县房地产市场持续健康发展，我局对全县房地产市场现状、存在的问题等情况进行了调研，形成了一些认识与思考。

　　一、我县房地产市场发展的现状

(一)房地产开发与发展情况

2011年以来，我县注册的房地产开发企业有10家，另有外地进驻我县的房地产开发企业7家，目前，我县在建在售的房地产开发项目有18个(不含保障性住房项目)，住宅总施工建筑面积35.25万平方米，共建住宅3126套。今年，我县还有学府公馆、纸品交易城、建材交易城等新项目相继开工建设。

(二)商品房销售及价格情况

2011年至2014年3月底，我县总共销售住宅面积18.47万平方米，销售住宅1710套，总体来看，销售情况都存在一定压力，还有住宅面积16.78万平方米、1416套住宅待销售。就我县在售的楼盘水边的玉宏壹号、玉峡新城和巴邱的金地国际、福岭祥府来看，上述项目开工时间前后相差不多，从地段及周边环境来看玉宏壹号、金地国际要优于玉峡新城和福岭祥府。从销售情况来看，他们各有优势，如玉宏壹号得益于周边环境和配套设施的完善，销售均价为3900元/平方米，实验中学、峡江中学、湿地公园是该项目的主打牌;玉峡新城销售打的是价格牌，主要是现在农村居民进城购房者占多数，他们首先看中的是价格因素，而玉峡新城销售均价为2802元/平方米，这也成为农村居民青睐的原因，我们在实地调研中，该楼盘负责人表示，如县城城北小学建成，他们的楼盘还有较大的升值空间，可以说不愁卖。同样金地国际位于巴邱的核心地段，交通便捷，周边配套成熟，多层住宅均价为3900元/平方米，电梯房均价为3800元/平方米，其区位优势明显;福岭祥府销售均价为3700元/平方米，相对金地国际来说也有一定的价格优势。

目前，我县城区多层住宅均价为3980元/平方米，电梯房均价为3750元/平方米。造成房价居高的主要原因：一是土地价格上涨直接导致房地产价格整体走高。近年来，政府加强土地总量控制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费增加、建材价格及人工费等也在上涨，从而增加了商品房建筑成本，也一定程度推高了房价。

(三)需求情况

一是进城经商、务工者和出于对子女进城就读、置办婚房等对住房的需求。二是外出打工人员赚钱后回乡购房的需求。三是收入水平的提高使居民住房消费能力逐步提高，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，居民改善居住条件的升级性需求。四是有极少数投资性需求。

　　二、我县房地产市场存在的主要问题

(一)市场不景气。我县房地产存在水边、巴邱两个市场，又受国家房地产市场调控的影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪浓厚，对高层建筑的电梯维修更换、供水供电等不可预测因素和公摊面积增加以及小区物业管理存在顾虑，加之到新余、吉安等县外购房者的外流量增多，使人口少且购买力分散的情况更加突出，导致我县销售进度放缓，部分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷。

(二)楼盘户型比例不尽合理。目前，我县房产市场上的住房主要以100平米-120平米的户型为主，而小户型的住房为数较少，不能满足中低收入家庭的购房需求。因为大户型的房屋结构其开发成本较小户型来说要低，开发利润空间大，开发商不愿意建造小户型住宅。

(三)物业管理滞后。我县现有3家物业管理企业，小区实行的全都是前期物业管理，普遍存在着管理不到位、发展滞后的问题。房地产开发商多注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小区业主委员会未建立到位，业主关心小区、自觉参与管理的意识和氛围没有形成。

(四)非市场化动作依然存在。城乡结合部利用安置用地、集体土地进行“小产权房”开发仍然存在，给我县房地产消费市场造成了一定的的冲击。

　　三、加快我县房地产市场发展的建议

(一)注重开发梯次结构。在适当控制土地开发规模的基础上，完善房产开发布局结构。一是加快保障性住房和普通商品住房建设步伐，适时规划建设一批现代化高层住宅小区，完善服务功能，提升城区住宅档次和现代化水准，努力构建相互促进、互为补充的住房供应体系，满足不同层次住房需求。二是控制住房建设户型结构。控制普通商品房开发套型面积和价格，保持中低价位住房市场适度供应量。三是调整房产开发投资结构。制定房地产开发相关优惠政策，鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城市建设和服务业发展需要，主动投资商场、宾馆、酒店、旅游等商业用房开发，带动第三产业发展。四是引导、扶持物业管理行业的发展，把后期物业管理作为小区开发的一个重要组成部分，从项目规划阶段就同步谋划、同步引进、同步实施。在物业服务收费上，实行物业服务市场定价机制，适当减免物业服务企业税费，不断提高物业管理水平及服务质量。

(二)优化外部环境。目前，县城中心城区基础设施和环境有了极大的提升，玉宏壹号项目就坦言，周边环境的改善带动了房屋的销售，但玉峡新城项目反映市政配套设施还不到位，还有巴邱的福岭祥府也反映外围基础设施还不完善，对楼盘的销售有影响。为此，政府还应不断加大对道路、交通等城市基础设施投入，加强教育、卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地产企业来我县投资。

(三)树立品牌效应。引导县内房地产开发企业拓宽发展思路，优化管理模式，树立品牌意识，打造精品建设，争取做成一批有概念、有主题、有规模的房地产项目，同时引进一批有实力的开发企业来我县投资，打造一批规划设计上档次，居住环境有品位，物业管理精细化的品牌小区，带动和推进我县房地产市场的发展，把我县建设成全市最宜居的县城之一。

(四)规范房地产市场。一是加强房地产开发建设全程监管，加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，坚持整顿与规范相结合，严格按照国家相关文件要求，加大执法力度，全面完成房地产市场秩序的治理整顿工作，规范房地产开发经营审批程序，坚决杜绝或重点查处无资质开发经营行为，为培育和规范房地产市场创造良好的外部环境;二是建立市场预警预报体系。在峡江房产信息网的基础上，建立由政府部门和银行参与的房地产市场预警预报系统，定期收集房地产市场的各项数据和信息，实时发布和公示，完善市场监管手段，认真做好房地产市场统计分析与市场发展形势预测，及时准确把握房地产市场走势，防范市场风险，稳定市场预期，为政府宏观调控，稳定住房价格提供强有力的支持。